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师宗县物业管理工作实施方案

发布时间:2021-12-21 15:56:11      浏览次数:21313

为进一步加强物业管理工作,全面提升全县物业管理水平,促进物业管理健康发展,切实改善市民居住环境,根据《物业管理条例》《曲靖市物业管理办法(试行)》要求,结合师宗实际,特制定本实施方案。

一、总体要求

按照城市精细化管理要求,强化物业管理各方主体责任,推动物业管理重心下移,优化物业管理模式,坚持条块结合、属地管理,行业监管、协调联动的原则,构建政府统一领导、属地具体负责,主管部门指导监督、职能部门齐抓共管的工作机制,形成职责清晰、体制顺畅、管理规范的物业管理工作格局,共同推动全县物业管理走上规范健康的发展轨道。

二、基本原则

(一)属地管理,齐抓共管。建立健全小区物业项目属地管理机制,充分发挥街道、社区指导监督业主自治组织和预防化解物业纠纷的作用,强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责,条块结合,增强工作合力。

(二)分类管理,全面覆盖。根据新建商品房小区、老旧小区、拆迁安置小区及保障房小区物业设施运行管理的不同情况,进行统一规划、分类管理,实现物业管理服务全覆盖。

(三)市场主导,政策扶持。完善小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制,提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制,难以实行市场化运作的小区,予以相应的政策扶持,保证物业服务正常运转。

三、工作重点

(一)加强社区党组织领导下的业主自治

1.建立社区党组织领导下的业主自治机制。由丹凤、漾月、大同街道牵头,在各自下辖的社区内分别成立物业服务公司或物业管理服务中心,对辖区范围内的小区进行专业物业管理,建立小区物业管理在社区党组织领导下的业主自治机制。指导规范业主自治组织建设,充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的作用。建立健全社区党组织领导下的社区、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,推行社区推荐符合条件的党员或社区成员按法定程序加入业主委员会。

2.规范业主委员会成立程序。属地街道、社区要对辖区内的新建商品住宅小区、老旧小区、保障房小区建立健全业主委员会制度。按照《业主大会和业主委员会指导规则》《曲靖市物业管理办法(试行)》相关规定,组织召开业主大会会议和选举产生业主委员会。在业主委员会选举过程中,严格审查候选人资格,对拒不缴纳物业服务费、肆意侵占公共区域、损坏公共设施、故意煽动挑起事端、扰乱小区正常管理秩序的,一律不得作为业主委员会候选人。选举产生的业主委员会持相关材料到县住房和城乡建设局和属地街道、社区备案,并持备案通知向县公安局申请刻制印章。对暂不具备条件的住宅小区,由社区暂时代行业主委员会职责,做好日常服务工作,确保小区管理不断档。

3.规范业主委员会行为。业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约,实施小区重大事项公开公示制度,规范印章管理和财务管理,业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托社区保管,社区对印章使用、财务管理予以监督。规定业主委员会例会制度,固定办公场所及接待时间。严格业主委员会委员任职资格,业主委员会委员应当严格遵守小区业主管理规约,模范履行业主义务,热心公益事业,责任心强,且具有一定组织能力。属地街道要建立小区业主委员会监督考核制度,每年定期考核不少于一次。街道、社区要指导、监督业主委员会按照《物业管理条例》《曲靖市物业管理办法》(试行)等履行职责,对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。同时,加强业主委员会委员法律培训和业务培训,提高人员素质和工作开展能力。

4.规范物业管理经费使用。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。物业管理区域内有经营用房、共用部位、共用设施等公共收益的,工作经费及业主委员会委员的工作补贴可以在公共收益中列支。业主委员会工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体约定。严格规范小区公共收益资金管理,鼓励业主大会或业主委员会在街道开设小区公共收益资金账户,实行支出申报制度,公共收益资金使用接受全体业主的监督,业主委员会应当每年3月底前公布上一年度业主大会和业主委员会工作经费的使用情况,并在小区显著位置公示。社区代行业主委员会职责的,工作经费按以上办法提取使用。违规使用公共收益资金的,由属地街道牵头处置。

5.建立物业服务费交纳个人诚信机制。业主违反物业服务合同约定长期拒交物业服务费的纳入失信管理。业主未按约定缴纳物业服务费、水费、电费及公共水电分摊费用,经法院判决或裁决确认后仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。党员干部、机关事业、国有企业单位职工欠交物业服务费的,由社区党组织报街道审核汇总后,函告所在单位党组织或上级党委组织部门。业主出租或转让物业,应当及时告知物业服务企业和业主委员会。物业产权发生转移时,房地产交易管理部门和不动产登记机构凭物业所在小区的物业服务企业或物业代管部门出具的结清物业服务费用证明予以办理产权转移手续。拖欠或者没有结清物业服务费用的,物业产权转移时,房地产交易管理部门和不动产登记机构不予办理产权交易手续。

(二)建立住宅小区物业管理全覆盖制度。根据住宅小区物业设施运行管理情况,对新建住宅小区、老旧(安置)小区,按照网格化管理工作任务分解表进行统一规划、分类管理,实现物业管理服务全覆盖。

1.新建住宅小区,必须全部推向市场选聘专业物业服务公司管理。建设单位要按照相关要求,通过招投标方式选聘前期物业服务企业入驻,及时移交相关设施设备及台账资料,落实标准化物业服务。业主委员会成立后,建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要密切配合,按照相关规定做好物业服务企业的选聘、续聘工作,确保小区物业管理有序转换衔接。

2.老旧(安置)住宅小区,坚持“政府主导、属地管理、部门协调、多方参与、全面覆盖”的原则。以社区管辖范围为依据,合理界定物业管理服务区域。具备市场化条件的,原则上应由业主委员会代表业主选聘物业服务企业开展标准化物业服务;对于因环境条件限制,无法开展专业物业服务或准物业服务的小区,由各街道以社区为基本单位成立物业服务公司或物业管理服务中心,建立卫生保洁服务队,将辖区内老旧住宅小区物业管理整体打包,实施有偿服务,开展卫生保洁、绿化服务、秩序维护、门卫执勤等基础性物业服务。

(三)加大物业管理政策扶持

1.加大物业管理投入。将物业管理列入城市管理和基层治理创新的重要内容,作为民生产业来扶持。税务部门要落实物业服务企业税收优惠政策,合理确定税基,减免相关税收。财政部门要安排物业管理专项经费,纳入年度财政预算,主要用于行业发展、老旧小区提质改造、物业服务企业奖励、业主委员会培训、物业行业信用建设等。

2.加大老旧住宅小区管理扶持力度。鼓励有条件的老旧住宅小区推行业主自治管理、自主收费或社区化准物业管理模式。老旧小区物业服务费用由小区全体业主共同承担,可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业服务费用不足。

3.加大对物业服务企业的扶持力度。对积极接管2000年前建成的老旧小区累计建筑面积5万平方米以上,且签订物业服务合同5年期限以上的物业企业,县级财政按照实际接管老旧住宅小区总建筑面积0.10/平方米·月的标准扶持3年;为老旧小区提供服务的其他管理服务机构(社区物业管理服务中心),县级财政按照实际接管老旧住宅小区总建筑面积0.10/平方米·月的标准给予3年补贴。补贴程序由社区居委会负责统计具体信息,上报街道审查;街道审查并签署意见后,报领导小组办公室进行复核,并出具复核意见;县财政局按照领导小组办公室复核意见,向所属街道拨付补贴资金,由街道拨付给相关社区或物业服务单位。同时,由县审计局对资金的使用情况进行监督。

(四)完善物业管理工作机制

1.建立联席会议制度。各街道按照属地管理原则,建立物业管理联席会议制度,根据辖区内物业管理工作实际,定期不定期组织县住房和城乡建设局、县发展和改革局、县自然资源局、县公安局、县城市综合管理局、县市场监督管理局、县卫生健康局、市生态环境局师宗分局、属地社区及物业服务企业、业主委员会召开联席会议,及时分析研判、协调解决物业管理的热点、难点问题及矛盾纠纷。

2.建立协调联动机制。针对物业管理中发现的突出违法违规行为,由街道书面函告相关职能部门,由涉及的职能部门及时进行查处,其他有关职能部门根据职责分工积极配合;对于涉及多个部门的疑难问题,由街道协调相关执法部门联合执法。

3.建立监督考核制度。把物业管理工作纳入对各街道、县直有关部门的年度综合目标考核,由县住房和城乡建设局制定考核办法,进行定期不定期的抽查、检查,通报抽查、检查情况,并将其作为年终综合目标考核的重要依据。各街道要建立物业管理工作目标责任制,抓好各项具体工作责任分解,确保物业管理组织领导到位、机构人员到位、推进措施到位。

(五)加强物业服务的监督管理

1.规范物业服务企业服务行为。物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务,切实履行职责。提供物业服务时,应当在服务中心公示服务内容和收费标准,划分服务区域,明确服务责任人;向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项等。对于业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、黄赌毒、噪音污染及污水和油烟乱排放等扰民和违法违规行为要及时予以劝阻和制止。制止无效的,要立即向有关部门报告,有关部门应依法受理。县级物业主管部门要联合街道开展物业服务市场秩序整治活动,加大对物业服务企业侵犯业主权益、挂靠经营等行为的查处力度。外地物业服务企业承接物业服务项目的,应当及时到物业管理部门办理备案。

2.规范选聘物业服务企业的行为。严格按照《曲靖市物业服务管理招标投标管理办法》(试行)相关要求,规范物业服务管理招标投标活动,促进物业服务管理市场的公平竞争,维护物业管理市场的正常秩序,开发建设单位未依法通过招标投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,住建部门不予办理《商品房预售许可证》,并依法给予行政处罚。支持和鼓励业主委员会在业主大会授权下通过招投标方式选聘物业服务企业;由社区代行业主委员会职责的,应参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。

3.规范物业服务收费行为。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则。在业主大会成立之前的物业服务收费,住宅小区实行政府指导价,非住宅实行市场调节价;业主委员会成立之后的物业服务收费,由业主委员会依法采用招投标等市场规则选聘物业服务企业并同时约定物业服务收费标准,住宅小区及非住宅小区均实行市场调节价。实行政府指导价的住宅物业服务收费,需报价格主管部门和住建部门备案。

4.建立物业服务企业动态考核制度。加强对物业服务企业的动态检查考核,建立物业服务企业小区管理考核制度,由县住房和城乡建设局会同相关部门制定物业服务企业监督考核办法,物业服务项目采取属地日常考核为主,部门抽查结合的原则。对存在问题的,约谈物业服务企业法定代表人或负责人,下发书面整改通知书,督促限期改正;物业服务企业履职不到位的,按规定列入物业服务企业信用信息管理及信用评价,与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。物业项目全部实行项目经理责任制,每名项目经理原则上不超过2个物业项目。

5.实行物业服务企业诚信管理。县住房和城乡建设局要督促辖区内从事物业服务活动的企业,及时在云南省物业服务企业信用信息管理平台(以下简称省物业信用平台注册并申报企业信息,切实开展物业服务企业综合信用等级评定工作。评定结果按《云南省物业服务企业信用信息管理办法》规定实行差异化管理,定期向社会公布。未经省物业信用平台注册或被评定为 C 级的物业服务企业,可限制其参与各类评选和项目招投标活动,不予出具信用证明;对被列入黑名单的物业服务企业,三年内不允许承揽新的物业项目,五年内其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范(优秀)项目评选活动,拒不整改的,清退出师宗物业服务市场,并通过媒体进行公开曝光。

6.落实住宅小区承接查验制度。进一步完善小区承接查验制度。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产利益的原则,新建物业由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。物业服务企业重新选聘的,在业主委员会或社区居(村)民委员会监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收,经属地街道核实确认后方可交付使用。物业服务企业应参与分户验收、竣工验收环节,有条件的,要参与建设工程设计、施工等环节,为实施物业承接查验工作创造有利条件。

四、保障措施

(一)加强组织领导。成立师宗县物业管理工作领导小组(以下简称领导小组),其组成人员名单如下:

领导小组下设办公室在县住房和城乡建设局,由县住房和城乡建设局局长兼任办公室主任,负责物业管理的统筹协调、检查指导等工作。

(二)落实街道主体责任。丹凤、漾月、大同街道要落实属地管理责任,切实加强领导,对辖区内物业管理工作负总责,统筹协调推进辖区内的物业管理工作。要明确分管领导、责任部门和责任人,结合社区治理和城市党建,设置承担物业管理工作的内部机构,充实物业管理工作人员,根据实际需要,配备2—3名熟悉物业管理工作的专(兼)职工作人员,负责本辖区物业管理工作的组织协调。同时,要落实办公场所、办公设备,建立健全制度,保障工作正常开展。具体职责为:依法按程序组织成立业主大会、选举业主委员会及指导业主委员会改选、换届工作,监督和指导业主大会和业主委员会依法履行职责;对辖区内住宅小区的物业服务质量进行日常监督、检查、考评,督促物业服务企业按照合同要求开展规范化物业服务;建立和召集辖区物业管理联席会议;建立投诉受理制度,设立并公开投诉电话、投诉点,及时协调处理辖区内住宅小区物业管理中的矛盾纠纷;参与监督物业项目承接查验及项目移交;对物业服务企业诚信管理提出初审意见。

(三)履行部门行业监管职责。各相关职能部门要根据各自职责,加强行业监管,共同推进小区物业管理工作。县住房和城乡建设局:负责宣传贯彻国家、省、市有关物业管理的法律、法规,制定全县物业管理相关政策、办法并组织实施;全县物业管理的业务指导、监督管理和检查考核;依法指导街道、社区做好业主大会召开、业主委员会成立(换届)及备案工作;监督并开展前期物业项目招标投标;物业专项维修资金、保修金的交存、使用和管理;物业服务企业信用信息的采集、核实及管理工作;前期物业服务价格备案;物业从业人员培训。县市场监督管理局:负责全县物业服务收费行为的监督管理工作;协调处理因收费问题引起的矛盾纠纷;督促物业服务企业做好收费公示,依法查处物业服务过程中的违法违规收费行为;对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备进行安全监察;依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为;依法查处无证及跨区域经营的物业服务企业。县公安局:负责加大对住宅小区的安全防范和管理力度,对物业服务企业做好治安方面的技术培训和监督、指导工作,指导创建平安小区县公安交警大队:规范住宅小区周边道路停车秩序,指导物业做好小区周边及小区内交通秩序的维护。县城市综合管理局:负责依法查处物业管理区域内违章搭建、违法装修、侵占物业共用部位、乱贴乱画、乱停乱放、乱摆摊点、占绿毁绿、非法设置户外广告等违法违规行为。县应急管理局:负责住宅小区消防安全工作的监督管理,及时查处堵塞、占用消防通道、损坏公共消防设施等违法违规行为;开展消防安全检查、组织消防知识培训,指导、督促物业服务企业依法履行消防安全职责。县自然资源局:负责严格按照设计规范对住宅小区规划进行审查,按规定标准设置物业管理、社区用房等配套公建,严把规划审批、验收关;协调解决物业项目内涉及规划的历史遗留问题;配合县城市综合管理局依法查处各类违反城乡规划管理的建设行为。市生态环境局师宗分局:负责对住宅小区及周边的污染源依法实施监督管理;对环境污染行为、噪声污染行为依法进行查处;协调处理因环境污染问题引起的矛盾纠纷。县财政局:负责集中配置资金,落实兑现物业管理扶持政策资金,支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设。县发展和改革局:负责制定加快物业服务业发展的财政扶持政策,鼓励物业服务企业做大做强、争先创优;探索建立质价相符的物业服务收费机制。县卫生健康局:负责做好住宅小区饮用水水质日常监管及监测。供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位:负责按照有关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项服务。

(四)加强宣传引导。充分利用电视、报纸、网络等媒体,加强小区物业管理有关法规政策宣传,推选出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业、优秀业主委员会和社区居(村)民委员会,发挥示范带头作用,增强全社会对物业管理的认识、理解,积极形成购买物业服务、参与小区物业管理的良好氛围。


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